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Référence : 925004

Le statut du fermage

Le statut du fermage est le cadre juridique le plus répandu car il a su démontrer en près de 70 ans son efficacité. Il permet aux exploitants de produire en toute sécurité et il garantit au bailleur le bon entretien des terres et le paiement d'une redevance.
Mais il s'agit d'un outil de gestion de l'entreprise agricole complexe, auquel les exploitants et ceux qui les conseillent doivent s'adapter.

Au fil des réformes, le législateur tente de répondre aux nouvelles aspirations des parties aux contrats, aux exigences de l'Union européenne, aux réalités du marché et de la mondialisation.

Les auteurs ont tenté de dresser un état des lieux du statut du fermage et de donner aux exploitants-preneurs, aux propriétaires-bailleurs comme aux juristes, les clés essentielles pour appliquer les règles fondamentales et établir un cadre clair pour chacune des parties au contrat.

Voir toutes les informations

  • ISBN : 9782855572482
  • Edition : Edition France Agricole
  • Année : 2013
  • Dimension : 16,5 x 23 cm
  • Informations complémentaires : 352 pages

Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . .. . . . . . . . . . . . . XII

PARTIE 1 ' Bail à ferme et statut du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

CHAPITRE I ' L'évolution des rapports bailleur /preneur . . . . . . . . . . . . . . . . 2

SECTION 1 ' Du Code civil au statut du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

SECTION 2 ' L'ordonnance du 17 octobre 1945 et la loi du 13 avril 1946 ' les retouches postérieures . . . . . . . . . . . . . 4

SECTION 3 ' Les dernières réformes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1. Champ d'application du statut du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2. Protection du preneur appliquant des méthodes culturales favorables à l'environnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

3. Articulation entre la fin du bail et le contrôle des structures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

4. Mise à disposition de biens loués au profit d'une société . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

5. Reprise d'une parcelle par le bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

6. Travaux imposés par l'autorité administrative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

7. Assolements en commun . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

8. Prix du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

SECTION 4 ' Fonds agricole et bail cessible': deux innovations du Coderural et de la pêche maritime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

1. Le fonds agricole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2. Le bail rural cessible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

CHAPITRE II ' Le champ d'application du statut du fermage . . . . . . . . . . . . 17

SECTION 1 ' Le principe posé pa r l'article L. 411-1 du Code rural . . . . . . . . . . . . . . 19

1. Les éléments constitutifs du bail rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

2. Les extensions légales : ventes de récolte, pension d'animaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

3. Les autres conventions soumises au statut par la loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

SECTION 2 ' Les dé rogations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

1. Dérogations en raison de textes particuliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

2. Dérogations en raison de la qualité des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

3. Dérogations en raison de la superficie des biens loués : petites parcelles . . . . . . . . . 35

PARTIE 2 ' Formation ducontrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

CHAPITRE I ' La forme ducontrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

SECTION 1 ' L'écrit . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

1. Bail sous seing privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

2. Bail authentique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

SECTION 2 ' Le bail verbal . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

1. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

2. Obstacles à l'absence de formalisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

SECTION 3 ' La preuve du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

1. Nouvelles technologies d'information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

2. Autres moyens de preuve . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

3. Conflit en cas de bail d'un même immeuble à deux preneurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

SECTION 4 ' L'enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1. Formalité de publicité foncière . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

2. Bailleurs de biens ruraux : option pour l'assujettissement à la TVA . . . . . . . . . . . . . . 51

SECTION 5 ' L'état des lieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

1. Délais et modalités d'établissement de l'état des lieux . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . 54

2. Contenu de l'état des lieux . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

CHAPITRE II ' La conclusion du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

SECTION 1 ' La capacité du mine ur et du maje ur incapable . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

1. Le mineur émancipé . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

2. Le mineur non émancipé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

3. L'incapable majeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

SECTION 2 ' L'usufruit et lanue-propriété . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

1. L'usufruitier . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

2. Le nu-propriétaire . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

3. L'apparence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

4. Le régime du bail . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

5. Le renouvellement du bail . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

SECTION 3 ' L'indivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

1. L'indivision légale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

2. Exception à la règle de l'unanimité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

3. L'habilitation judiciaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

SECTION 4 ' Les copreneurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

1. Les époux . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

2. Les copreneurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

SECTION 5 ' L'indivisibilité du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

CHAPITRE III ' La durée dubail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

SECTION 1 ' Le principe . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

1. Point de départ et terme de la période . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

SECTION 2 ' Les exceptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

1. Les baux de petites parcelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

2. Les locations annuelles renouvelables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

3. Les conventions d'occupation précaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

4. Les baux de SAFER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

5. Les clauses de reprise ou de résiliation anticipée du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

SECTION 3 ' Le bail renouvelé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

CHAPITRE IV ' Le prix dubail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

SECTION 1 ' La fixation du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

1. Les réformes . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

2. Les modalités de calcul . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

SECTION 2 ' Le paiement du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

SECTION 3 ' La révision du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

1. En cours de bail (L. 411-13 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

2. Lors du renouvellement (L. 411-11 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

SECTION 4 ' La réduction et l'augmentation du fe rma ge . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

1. Le défaut de contenance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

2. La réduction du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

3. L'augmentation du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

PARTIE 3 ' L'exécution ducontrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

CHAPITRE I ' Les obligations dubailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

SECTION 1 ' Les obli gations dedéli vrance etdegarantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

1. La délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

2. La garantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

SECTION 2 ' L'obli gation d'ent retien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

1. Entretien et réparation . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

2. De quelles réparations s'agit-il ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

3. Le bailleur peut-il être dispensé de son obligation d'entretien ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

4. Le bailleur est-il tenu de reconstruire ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

5. Le preneur peut-il invoquer l'exception d'inexécution ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

SECTION 3 ' L'obligation auxcharges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

1. L'impôt foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

2. Les primes d'assurance contre l'incendie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

3. La permanence des plantations (plantes pérennes) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

CHAPITRE II ' Les obligations du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

SECTION 1 ' Les obli gations cont ract uelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

1. U ser des biens loués en bon père de famille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

2. Payer le prix du bail aux termes convenus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

3. Engranger des récoltes dans les lieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

4. Avertir le propriétaire des usurpations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

SECTION 2 ' Les obli gations stat utai res . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

1. Le respect du caractère intuitu personae du bail ' la prohibition des cessions

et des sous-locations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

2. L'obligation d'habitation et d'exploitation personnelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

3. Les réparations locatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

4. Le respect du contrôle des structures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

5. Les obligations du preneur en fin de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

CHAPITRE III ' Les prérogatives du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

SECTION 1 ' Le respect deladestination des lieux loués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

SECTION 2 ' La réalisation des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

1. Les travaux d'amélioration foncière (art. L. 411-28 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

2. Les travaux de réorientation culturale (art. L. 411-29 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . 126

3. Les travaux d'investissement (art. L. 411-73 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

4. Modalités d'exécution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

SECTION 3 ' Les échanges depa rcelles (art. L. 411-39 du Coderural ) . . . . . . . 132

1. Opérations autorisées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

2. Modalités de l'échange . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

SECTION 4 ' L'assolement encomm un . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

1. Pratique de l'assolement en commun . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

2. Modalités de mise à disposition en vue de l'assolement en commun . . . . . . . . . . . . 134

SECTION 5 ' Le droit de chasse r du prene ur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

1. L'étendue du droit de chasser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

2. L'exercice du droit de chasser (art. R. 415-1 et suivants du Code rural) . . . . . . . . . . . . . 137

CHAPITRE IV ' Le droit depr éemption dupreneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

SECTION 1 ' Les conditions defond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

1. Les opérations qui échappent au droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

2. Quelles sont les aliénations donnant ouverture au droit de préemption ? . . . . . . . . 143

3. Qui peut exercer le droit de préemption ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

4. Quelles conditions remplir ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

5. Les modalités d'exercice du droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

SECTION 2 ' La mise en oeuvre du droit dep réemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

1. La vente de gré à gré . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

2. La vente aux enchères (art. L. 412-11 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

SECTION 3 ' Les exceptions au droit de préemption (art. L. 412-4 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

SECTION 4 ' Les sanctions (lecont rôle juridictionnel) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

1. Ç? l'initiative du propriétaire-bailleur ou de l'acquéreur évincé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

2. Ç? l'initiative du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

3. Les modalités de l'action en nullité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

CHAPITRE V ' Bail et soci été d'exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

SECTION 1 ' La mise àdisposition du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

1. Effets de la mise à disposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

2. Formalisme de la mise à disposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

3. Sanction du défaut d'information et application de la loi dans le temps . . . . . . . . . 166

SECTION 2 ' L'appo rt du droit au bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

SECTION 3 ' La société d'assolement encomm un

(art. L. 411-39-1 du Code rural ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

SECTION 4 ' L'apport des amélio rations (art. L. 411-75 du Code rural ) . . . . . 172

1. Le sort des ouvrages lors de l'apport et nature de l'indemnité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

2. Le dispositif de la loi du 23 janvier 1990 (art. L. 411-75 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . 173

CHAPITRE VI ' La transmission du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

SECTION 1 ' La transmission du bail du vivant du prene ur . . . . . . . . . . . . . . . . . 177

1. La transmission du bail dans le cadre familial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177

2. Le contrôle juridictionnel . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

3. La sanction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

SECTION 2 ' La transmission du bail en cas de décès du preneur . . . . . . . . . . 182

1. Le principe posé par l'article L. 411-34 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182

2. Les modalités de mise en oeuvre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

SECTION 3 ' Le so rt du bail encasdecession del 'exploitation . . . . . . . . . . . . 187

1. La cession du bail et des améliorations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

2. Le sort du bail en cas de procédure collective . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188

PARTIE 4 ' La fin ducontrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

CHAPITRE I ' La résiliation dubail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

SECTION 1 ' La disparition d'unélément du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

1. L'expropriation . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

2. La perte de l'objet loué (art. L. 411-30 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

3. L'aménagement foncier agricole et forestier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197

4. Le changement de destination (art. L. 411-32 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

5. Les biens des collectivités publiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

SECTION 2 ' Le compo rtement du prene ur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

1. Le preneur demande la résiliation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

2. Les manquements contractuels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

3. Les infractions à l'article L. 411-35 du Code rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

4. Les autres motifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

CHAPITRE II ' Le renouvellement du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208

SECTION 1 ' Le principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210

SECTION 2 ' Le bail renouvelé . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

CHAPITRE III ' Le re fus de renouvellement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

SECTION 1 ' L'exploitation , cause du refus de renouvellement . . . . . . . . . . . . 214

1. L'âge du fermier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

2. Les conditions d'exploitation et d'habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215

3. La réglementation du contrôle des structures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

SECTION 2 ' La rep rise , cause du refus de renouvellement . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

1. La reprise pour exploiter . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

2. La reprise pour construire une maison d'habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

3. La reprise pour rénover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

CHAPITRE IV ' La mise enoeuvre du re fus de renouvellement . . . . . . . . . . 222

SECTION 1 ' Le congé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

1. Le congé donné par le preneur . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

2. Le congé donné par le bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

SECTION 2 ' La contestation du congé ' le contrôle a priori . . . . . . . . . . . . . 230

SECTION 3 ' Le cont rôle aposteriori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

1. Le contrôle de la reprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

2. La réintégration et les dommages-intérêts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

CHAPITRE V ' Les comptes desortie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

SECTION 1 ' L'indemnisation desin vestissements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

SECTION 2 ' Les modalités depaiement etlemaintien dansleslie ux . . . . . 239

1. L'indemnité peut être fixée à l'avance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

2. Le paiement de l'indemnité : crédits et délais pour le bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

3. Le maintien dans les lieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

SECTION 3 ' La répa ration desdégradations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

CHAPITRE VI ' Le bail rural est -il adapté à l'entreprise agricole'? . . . . . . 243

SECTION 1 ' Le so rt des droits àproduire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

1. Lors de la conclusion du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

2. Lors de l'exécution du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

3. Lors de la fin du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

SECTION 2 ' Le sort des droits à paiement unique (DPU) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

1. Le principe de la location des DPU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

2. Les modalités de la location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250

SECTION 3 ' Les droits deplantation et de replantation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

1. Les conditions d'exercice des droits de plantation

ou de replantation en cours de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

2. Le sort des droits de replantation en fin de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

SECTION 4 ' Le bail et l'en vironnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

1. Les engagements environnementaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

2. Des méthodes culturales préservant l'environnement et contribuant au développement durable de l'exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258

SECTION 5 ' La liberté du preneur : une liberté surveillée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

PARTIE 5 ' Particularit és decertainsbaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

CHAPITRE I ' Le bail à métayage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266

SECTION 1 ' Définition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

1. Métayer et salarié : les critères de distinction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

2. Bail à métayage et société . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268

SECTION 2 ' Les règles du métayage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

1. Le loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

2. Les frais de main-d'oeuvre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

3. Les frais d'exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

4. Le règlement de compte . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Satisfait ou remboursé

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Paiement 100% sécurisé

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