Le statut du fermage

Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . .. . . . . . . . . . . . . XII

PARTIE 1 ' Bail à ferme et statut du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

CHAPITRE I ' L'évolution des rapports bailleur /preneur . . . . . . . . . . . . . . . . 2

SECTION 1 ' Du Code civil au statut du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

SECTION 2 ' L'ordonnance du 17 octobre 1945 et la loi du 13 avril 1946 ' les retouches postérieures . . . . . . . . . . . . . 4

SECTION 3 ' Les dernières réformes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1. Champ d'application du statut du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2. Protection du preneur appliquant des méthodes culturales favorables à l'environnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

3. Articulation entre la fin du bail et le contrôle des structures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

4. Mise à disposition de biens loués au profit d'une société . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

5. Reprise d'une parcelle par le bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

6. Travaux imposés par l'autorité administrative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

7. Assolements en commun . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

8. Prix du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

SECTION 4 ' Fonds agricole et bail cessible': deux innovations du Coderural et de la pêche maritime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

1. Le fonds agricole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2. Le bail rural cessible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

CHAPITRE II ' Le champ d'application du statut du fermage . . . . . . . . . . . . 17

SECTION 1 ' Le principe posé pa r l'article L. 411-1 du Code rural . . . . . . . . . . . . . . 19

1. Les éléments constitutifs du bail rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

2. Les extensions légales : ventes de récolte, pension d'animaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

3. Les autres conventions soumises au statut par la loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

SECTION 2 ' Les dé rogations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

1. Dérogations en raison de textes particuliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

2. Dérogations en raison de la qualité des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

3. Dérogations en raison de la superficie des biens loués : petites parcelles . . . . . . . . . 35

PARTIE 2 ' Formation ducontrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

CHAPITRE I ' La forme ducontrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

SECTION 1 ' L'écrit . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

1. Bail sous seing privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

2. Bail authentique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

SECTION 2 ' Le bail verbal . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

1. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

2. Obstacles à l'absence de formalisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

SECTION 3 ' La preuve du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

1. Nouvelles technologies d'information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

2. Autres moyens de preuve . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

3. Conflit en cas de bail d'un même immeuble à deux preneurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

SECTION 4 ' L'enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1. Formalité de publicité foncière . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

2. Bailleurs de biens ruraux : option pour l'assujettissement à la TVA . . . . . . . . . . . . . . 51

SECTION 5 ' L'état des lieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

1. Délais et modalités d'établissement de l'état des lieux . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . 54

2. Contenu de l'état des lieux . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

CHAPITRE II ' La conclusion du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

SECTION 1 ' La capacité du mine ur et du maje ur incapable . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

1. Le mineur émancipé . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

2. Le mineur non émancipé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

3. L'incapable majeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

SECTION 2 ' L'usufruit et lanue-propriété . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

1. L'usufruitier . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

2. Le nu-propriétaire . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

3. L'apparence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

4. Le régime du bail . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

5. Le renouvellement du bail . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

SECTION 3 ' L'indivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

1. L'indivision légale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

2. Exception à la règle de l'unanimité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

3. L'habilitation judiciaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

SECTION 4 ' Les copreneurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

1. Les époux . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

2. Les copreneurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

SECTION 5 ' L'indivisibilité du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

CHAPITRE III ' La durée dubail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

SECTION 1 ' Le principe . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

1. Point de départ et terme de la période . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

SECTION 2 ' Les exceptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

1. Les baux de petites parcelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

2. Les locations annuelles renouvelables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

3. Les conventions d'occupation précaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

4. Les baux de SAFER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

5. Les clauses de reprise ou de résiliation anticipée du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

SECTION 3 ' Le bail renouvelé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

CHAPITRE IV ' Le prix dubail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

SECTION 1 ' La fixation du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

1. Les réformes . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

2. Les modalités de calcul . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

SECTION 2 ' Le paiement du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

SECTION 3 ' La révision du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

1. En cours de bail (L. 411-13 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

2. Lors du renouvellement (L. 411-11 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

SECTION 4 ' La réduction et l'augmentation du fe rma ge . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

1. Le défaut de contenance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

2. La réduction du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

3. L'augmentation du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

PARTIE 3 ' L'exécution ducontrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

CHAPITRE I ' Les obligations dubailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

SECTION 1 ' Les obli gations dedéli vrance etdegarantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

1. La délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

2. La garantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

SECTION 2 ' L'obli gation d'ent retien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

1. Entretien et réparation . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

2. De quelles réparations s'agit-il ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

3. Le bailleur peut-il être dispensé de son obligation d'entretien ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

4. Le bailleur est-il tenu de reconstruire ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

5. Le preneur peut-il invoquer l'exception d'inexécution ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

SECTION 3 ' L'obligation auxcharges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

1. L'impôt foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

2. Les primes d'assurance contre l'incendie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

3. La permanence des plantations (plantes pérennes) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

CHAPITRE II ' Les obligations du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

SECTION 1 ' Les obli gations cont ract uelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

1. U ser des biens loués en bon père de famille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

2. Payer le prix du bail aux termes convenus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

3. Engranger des récoltes dans les lieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

4. Avertir le propriétaire des usurpations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

SECTION 2 ' Les obli gations stat utai res . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

1. Le respect du caractère intuitu personae du bail ' la prohibition des cessions

et des sous-locations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

2. L'obligation d'habitation et d'exploitation personnelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

3. Les réparations locatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

4. Le respect du contrôle des structures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

5. Les obligations du preneur en fin de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

CHAPITRE III ' Les prérogatives du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

SECTION 1 ' Le respect deladestination des lieux loués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

SECTION 2 ' La réalisation des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

1. Les travaux d'amélioration foncière (art. L. 411-28 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

2. Les travaux de réorientation culturale (art. L. 411-29 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . 126

3. Les travaux d'investissement (art. L. 411-73 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

4. Modalités d'exécution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

SECTION 3 ' Les échanges depa rcelles (art. L. 411-39 du Coderural ) . . . . . . . 132

1. Opérations autorisées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

2. Modalités de l'échange . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

SECTION 4 ' L'assolement encomm un . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

1. Pratique de l'assolement en commun . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

2. Modalités de mise à disposition en vue de l'assolement en commun . . . . . . . . . . . . 134

SECTION 5 ' Le droit de chasse r du prene ur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

1. L'étendue du droit de chasser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

2. L'exercice du droit de chasser (art. R. 415-1 et suivants du Code rural) . . . . . . . . . . . . . 137

CHAPITRE IV ' Le droit depr éemption dupreneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

SECTION 1 ' Les conditions defond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

1. Les opérations qui échappent au droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

2. Quelles sont les aliénations donnant ouverture au droit de préemption ? . . . . . . . . 143

3. Qui peut exercer le droit de préemption ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

4. Quelles conditions remplir ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

5. Les modalités d'exercice du droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

SECTION 2 ' La mise en oeuvre du droit dep réemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

1. La vente de gré à gré . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

2. La vente aux enchères (art. L. 412-11 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

SECTION 3 ' Les exceptions au droit de préemption (art. L. 412-4 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

SECTION 4 ' Les sanctions (lecont rôle juridictionnel) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

1. Ç? l'initiative du propriétaire-bailleur ou de l'acquéreur évincé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

2. Ç? l'initiative du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

3. Les modalités de l'action en nullité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

CHAPITRE V ' Bail et soci été d'exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

SECTION 1 ' La mise àdisposition du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

1. Effets de la mise à disposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

2. Formalisme de la mise à disposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

3. Sanction du défaut d'information et application de la loi dans le temps . . . . . . . . . 166

SECTION 2 ' L'appo rt du droit au bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

SECTION 3 ' La société d'assolement encomm un

(art. L. 411-39-1 du Code rural ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

SECTION 4 ' L'apport des amélio rations (art. L. 411-75 du Code rural ) . . . . . 172

1. Le sort des ouvrages lors de l'apport et nature de l'indemnité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

2. Le dispositif de la loi du 23 janvier 1990 (art. L. 411-75 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . 173

CHAPITRE VI ' La transmission du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

SECTION 1 ' La transmission du bail du vivant du prene ur . . . . . . . . . . . . . . . . . 177

1. La transmission du bail dans le cadre familial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177

2. Le contrôle juridictionnel . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

3. La sanction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

SECTION 2 ' La transmission du bail en cas de décès du preneur . . . . . . . . . . 182

1. Le principe posé par l'article L. 411-34 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182

2. Les modalités de mise en oeuvre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

SECTION 3 ' Le so rt du bail encasdecession del 'exploitation . . . . . . . . . . . . 187

1. La cession du bail et des améliorations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

2. Le sort du bail en cas de procédure collective . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188

PARTIE 4 ' La fin ducontrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

CHAPITRE I ' La résiliation dubail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

SECTION 1 ' La disparition d'unélément du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

1. L'expropriation . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

2. La perte de l'objet loué (art. L. 411-30 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

3. L'aménagement foncier agricole et forestier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197

4. Le changement de destination (art. L. 411-32 du Code rural) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

5. Les biens des collectivités publiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

SECTION 2 ' Le compo rtement du prene ur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

1. Le preneur demande la résiliation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

2. Les manquements contractuels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

3. Les infractions à l'article L. 411-35 du Code rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

4. Les autres motifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

CHAPITRE II ' Le renouvellement du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208

SECTION 1 ' Le principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210

SECTION 2 ' Le bail renouvelé . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

CHAPITRE III ' Le re fus de renouvellement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

SECTION 1 ' L'exploitation , cause du refus de renouvellement . . . . . . . . . . . . 214

1. L'âge du fermier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

2. Les conditions d'exploitation et d'habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215

3. La réglementation du contrôle des structures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

SECTION 2 ' La rep rise , cause du refus de renouvellement . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

1. La reprise pour exploiter . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

2. La reprise pour construire une maison d'habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

3. La reprise pour rénover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

CHAPITRE IV ' La mise enoeuvre du re fus de renouvellement . . . . . . . . . . 222

SECTION 1 ' Le congé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

1. Le congé donné par le preneur . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

2. Le congé donné par le bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

SECTION 2 ' La contestation du congé ' le contrôle a priori . . . . . . . . . . . . . 230

SECTION 3 ' Le cont rôle aposteriori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

1. Le contrôle de la reprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

2. La réintégration et les dommages-intérêts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

CHAPITRE V ' Les comptes desortie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

SECTION 1 ' L'indemnisation desin vestissements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

SECTION 2 ' Les modalités depaiement etlemaintien dansleslie ux . . . . . 239

1. L'indemnité peut être fixée à l'avance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

2. Le paiement de l'indemnité : crédits et délais pour le bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

3. Le maintien dans les lieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

SECTION 3 ' La répa ration desdégradations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

CHAPITRE VI ' Le bail rural est -il adapté à l'entreprise agricole'? . . . . . . 243

SECTION 1 ' Le so rt des droits àproduire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

1. Lors de la conclusion du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

2. Lors de l'exécution du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

3. Lors de la fin du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

SECTION 2 ' Le sort des droits à paiement unique (DPU) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

1. Le principe de la location des DPU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

2. Les modalités de la location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250

SECTION 3 ' Les droits deplantation et de replantation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

1. Les conditions d'exercice des droits de plantation

ou de replantation en cours de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

2. Le sort des droits de replantation en fin de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

SECTION 4 ' Le bail et l'en vironnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

1. Les engagements environnementaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

2. Des méthodes culturales préservant l'environnement et contribuant au développement durable de l'exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258

SECTION 5 ' La liberté du preneur : une liberté surveillée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

PARTIE 5 ' Particularit és decertainsbaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

CHAPITRE I ' Le bail à métayage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266

SECTION 1 ' Définition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

1. Métayer et salarié : les critères de distinction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

2. Bail à métayage et société . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268

SECTION 2 ' Les règles du métayage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

1. Le loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

2. Les frais de main-d'oeuvre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

3. Les frais d'exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

4. Le règlement de compte . . . . . . . . . . . . . . . . . . .